Apartman ve site yönetimi kurulması için ilk yapılması gereken kat maliklerini usulüne uygun olarak toplatıya çağırmaktır. Usule uygun ifadesi kanunun çizdiği şartları ifade etmektedir. Bunlar; toplantıdan en az 15 gün önce çağrı yapılmış olması, çağrının imza karşılığı veya taahhütlü mektup yoluyla yapılmış olmasıdır. Bunun akabinde yönetimin kurulması için oy şartının da yerine getirilmesi gerekecektir. KMK 34’ten anlaşılacağı üzere yönetim hem arsa payı hem de oy çoğunluğu ile kurulabilir.
Evet, apartman ve personel denetimi yapılmaktadır, bu denetimlerin sağlanması da yönetim hizmeti kapsamında yer almaktadır. Atanacak olan ilgili proje müdürü kontrolünde, eğer ihtiyaç duyulursa ilgili birimlerin birim şefleri ve çalışanları ile gerek haberli gerek habersiz devriyeler ve site ziyaretleri ile yapılmaktadır. Bu sayede, hali hazırda ihtiyaç duyulan gereksinimler giderilerek, gelecekte de yüz yüze gelme ihtimali olan durumların raporları tutulacaktır.
Yönetim kurulu üyelerinin seçiminde, kat malikleri veya dışarıdan seçilen üyeler arasından seçim yapılabilir. Kanun herhangi bir nitelik şartı belirtmemekle birlikte, yönetim kurulu üyelerinin belirli niteliklere sahip olması beklenir. Örneğin, yönetim kurulu üyelerinin reşit olmaları, bedensel engellerinin olmaması, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı olmaları gibi nitelikler aranabilir. Bu şartlar, yönetici seçiminde aranan niteliklerden farklı değildir ve yönetim kurulu üyelerinin yönetim görevini layıkıyla yerine getirebilmeleri için önemlidir.
Kat mülkiyeti kanunu gereğince, kirada olan gayrimenkulün ortak giderleri konusunda bir anlaşma yapılmadığı sürece kiracı tarafından ödenmelidir. Bu giderler arasında bina bakım onarımı, temizlik, güvenlik, asansör, bahçe gibi ortak alanların giderleri yer alır. Ancak, kiracılar genellikle bu giderleri ödemekte isteksiz davranırlar veya unuturlar.
Yönetim, kiracısından giderleri tahsil etmekte zorlanıyorsa, bu durumda kat malikine başvurabilir. Bu durumda, kat maliki kiracının ödemesi gereken giderleri tahsil edecektir. Bağımsız bölüm maliki, bu ödemeleri yaptıktan sonra kiracısına rücu edebilir ve kiracısından giderleri geri talep edebilir.
Ayrıca, demirbaş alımları konusunda da kat maliki sorumludur. Demirbaş alımları, örneğin bina yönetimi için kullanılan malzemelerin veya ekipmanların alımı gibi, ortak kullanıma yönelik harcamaları kapsar. Bu harcamaların ödemesi de kat maliki tarafından yapılmalıdır.
Yönetim, kiracısından giderleri tahsil etmekte zorlanıyorsa, bu durumda kat malikine başvurabilir. Bu durumda, kat maliki kiracının ödemesi gereken giderleri tahsil edecektir. Bağımsız bölüm maliki, bu ödemeleri yaptıktan sonra kiracısına rücu edebilir ve kiracısından giderleri geri talep edebilir.
Ayrıca, demirbaş alımları konusunda da kat maliki sorumludur. Demirbaş alımları, örneğin bina yönetimi için kullanılan malzemelerin veya ekipmanların alımı gibi, ortak kullanıma yönelik harcamaları kapsar. Bu harcamaların ödemesi de kat maliki tarafından yapılmalıdır.
Apartman bahçesi, tüm kat maliklerinin ortak kullanım alanıdır ve tek bir kat malikinin özel mülkiyeti değildir. Dolayısıyla, bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılamaz. Kat malikleri arasında anlaşma olmadığı sürece bahçe, tüm kat maliklerine eşit şekilde açık olmalıdır. Kat malikleri arasında anlaşma yapılmışsa ve bahçenin belirli bir bölümü bir kat malikine tahsis edilmişse, bu anlaşma yazılı olarak yapılmalı ve tüm kat maliklerinin onayı alınmalıdır. Ayrıca, bu tahsis işlemi yönetim planında da belirtilmelidir.